今天拜读了地产大V真叫卢俊写的《做了房产后，才知道卖房那么多套路》，里面历数了国内开发商爱耍的文字套路。看完让我想起刚入日本不动产这一行时，常感慨日本人真是不会做营销啊~所有的房产广告上不仅所罗列的信息大同小异，连表达方式也是直来直往，怎么就不懂要扬长避短呢？但从行多年后发现，没有套路的市场才是规范和高效的。紧邻x号线/徒步x分钟李嘉诚早就说过，决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。在大城市，距离轨道交通的远近往往是评断地段好坏最重要的标准。无论是国内还是日本，如果距离某线路特别近，都会被作为高光卖点。国内爱说“紧邻x号线”，但所谓的“紧邻”可能只是开发商的“意淫”。卢俊老师一语道破其中奥妙：往往说的近地铁，那都是一公里开外的，但凡隔了几百米，那都是地铁口如果是“x线轨交”，那就更可怕：我曾经看到一个浦东周浦某盘的广告，写着11/16/18三线轨交。了解的人都知道，这三条线不可能完全交汇呀，果然，百度查下路线，距离每一条地铁都在1.5公里以上的距离在这方面，日本是不允许写诸如“靠近”、“紧邻”等这样模糊不清的形容词。而是采用统一的表达方式：“（距离）xx駅徒步x分钟”。爱考究细节的日本人对于步行时间的计算方式也有严苛的标准。根据全日本不动产协会制定的《不动产广告相关公正竞争规约》，为，也就是公寓的门厅大堂，而则为最近车站中的最近出入口。徒步的脚力以成年人计算，一般为每分钟0.8米。不能“飞”过各街区，必须得是踏踏实实地走。所以不存在“直线距离”和“地图距离”傻傻分不清得情况。如果说，一套物件信息显示“x駅10分”那么用Google地图一拉，基本就是米的距离吧。至于什么“立体交通”（无地铁+高架+高速）这种谜之表达，我闻所未闻。没有写地铁，但是写了立体交通的，别怀疑，这绝对是一个连地铁都没有的超级远郊盘。所谓的立体交通呢？就是你项目的周边，门口不仅有高架，还有高速，就是开车五分钟就直接离开市区的那种位置如果一个日本的物件，真的“前不着站，后不着地铁”的，那么也会选择某个公交车站以参照物，计算徒步的时间和距离。十五分钟，到达多个商圈/Google地图+地铁路线卢俊老师的这一段可真是笑趴我了。开发商说的一刻钟到陆家嘴，都是在夜深人静，一路绿灯，码车速狂奔的时候，也许可以达到他们说到的效果所谓的“x分钟到达x”，其中的奥秘原来在于不限交通工具。在开发商的语境里，如果x分钟内没有到，那一定是你车技不行，没有开出藤原拓海的水平。相对而言，日本则非常硬核。在宣传物件与重要商圈之间的距离时，只以“电车”作为唯一标准！因为电车（地铁）不比汽车，不用考虑不同时段的不同路况，也不存在车开得快或慢的问题。你不会一天一个样，每天都有“新感受”。如下图广告，代官山、涩谷、惠比寿、六本木、中目黑、池袋等都是东京的著名商圈。该物件距离这些地方，大多都在电车15分钟内，非常便利。至于国内的“5首歌的时间到徐家汇“？也不知道是指李荣浩的《贝贝》，还是古巨基的《情歌王》。前者只有4秒，快到你以为播放器卡顿了，而后者可是整整12分钟啊！如此创意表达，在日本恐怕是从业执照不想要了。日本的法律明确规定，如果没有交通工具作为参照物，那必须明确写明距离，比如“xxx米”。全新4.0科技住宅/宅配、地暖都说日本人起外号的本事年难遇。比如，张继科是帝国的绝凶虎；张怡宁是无敌的世界大魔王，真让人哭笑不得。但还好在卖房这事上，他们没发挥民族特长，没搞出个诸如“地球科技の绝岭之花”此类的描述而我们在国内倒经常看到“智能社区”、“4.0科技住宅”等虚头八脑的概念。一个社区，覆盖WIFI，就敢说是智能社区一个精装修公寓，搞个什么密码锁，就敢说自己是科技住宅甚至社区内绿化达标了，只是达标了，就敢标榜自己绿色生态住宅什么2.0，3.0时代，都是卖的比之前贵了，稍微加了点智能的家用电器，就敢跟你说什么换代升级中国的开发商取名水平就和饭店厨师一样的。总想卖弄一些不明所以的词汇，来说明房屋的配套有多好。为什么就不能一一诚实列出呢？比如日本这样：日本人会把屋内屋外有哪些设备一清二楚地列出来。他们不会告诉你，什么是“智能安全住宅”，但会明确告诉你，看！我们提供自动锁和防盗摄像头，还有视频内线电话。他们也不会把住宅看作数码宝贝，扯什么第三、第四代住宅，但会明确说室内有温水洗净马桶、浴室干燥机和地暖等。投资者不会等菜端上来了才发现，鱼香肉丝里没有鱼。都是被逼的其实别看今天日本人老老实实，过去也曾都是“文案大师”。翻一翻二战前昭和时代的不动产广告，常会出现“海望绝佳”、“眺望绝佳”等字眼。不就是我们现在所谓的“水岸房”、“绿色自然社区”吗？如果昭和时代的人穿越过来，看到今天我们对房产广告的吐槽，一定会觉得莫名亲切。远离喧嚣，亲近自然——那就不是一般的远了，甚至周边还有待建的农田……项目属性带水岸的——那肯定是项目旁边有个臭水沟，但凡水多点，就不止是水岸了战后，伴随着日本经济的复兴，不动产价格也扶摇直上。当年日本人也一样热衷于炒房。广告常出现鼓吹地价上涨潜力的字眼。比如某地可能会通地铁，开发商就会大谈特谈未来这的房价多么有潜力。真是熟悉的配方，又是熟悉的味道。和“xx年后的深圳”、“抢占xx下一个十年！”如出一辙。抢占XX下一个十年——就是这里如果顺利的话，发展起来还需要十年。那如果不顺利，就……（开发商自己都不知道要多久）日本人也曾头大，看广告个个吹得花好月好，到了案场才发现都是一地鸡毛。这样的乱象一直持续到年，当年《宅建業法の改正》出台。后又设立公正取引委员会，制定了《不动产广告相关公正竞争规约》，对不动产广告做出非常严厉明确的限制。首先是禁止使用意义不明，含糊不清的。比如“完美”、“拔群”、“日本第一”、“最高”、“拔群”等词语。其次，明确了表达方式。比如前文所说的如何计算到车站的距离，有非常细节的规定。再比如，如果想宣传某物件距离某商圈很近，必须直接标明地图距离，如“米”等。此外，还对广告的必要表示事项做出了规范。每一种物件都有必须要公开的信息。尤其是针对物件的瑕疵问题。比如某房子有漏水、地陷或者曾发生过凶杀案等，相关信息必须公开。甚至房子建造在高压线下也必须广而告之。经过近40年的不断完善，如今日本的不动产广告已是非常规范。不用像地下党一样去识别各种江湖暗语，所有文字都可以按字典上的意思理解。有明确清晰的法律保障，是我喜欢投资日本的一大原因。作为一个海外投资者，本就多多少少存在一定的语言障碍，如果市场没有规范可言，投资者总是要提防文字游戏，最后又怎么敢在白纸黑字的合同上签名付款？又怎么会有资本从世界各地涌入，成就一个透明、标准、高效的市场呢？
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